近几周，中国领导层积极采取措施支持世界第二大经济体，部分措施包括稳定房地产市场。高盛研究部表示，政策制定者为房地产估值设定底线的努力可能标志着一个转折点。
高盛研究部中国房地产团队负责人Yi Wang表示，“我们终于迎来了房地产市场持续下滑的拐点，我们认为，这一次与之前的零敲碎打的宽松措施不同。”
高盛研究部表示，未来几年可能会注入约1万亿美元的额外财政刺激措施来帮助稳定房地产市场。问题规模巨大：我们的研究人员估计，如果中国住房全部建成，未售出的库存将达到93万亿元人民币（13万亿美元）。相比之下，今年的房地产销售总额估计约为9万亿元人民币。
房地产市场仍处于不稳定状态，很大程度上取决于政府的后续支持。高盛研究部估计，如果不进行干预，房地产价值可能面临再次下跌20%或25%的风险，这将使房价跌至峰值的一半左右。但尽管如此，政府的举措仍然是积极的，高盛的研究人员现在估计，房地产价格可能在2025年底前稳定下来。
高盛认为，政府逐步实施住房去库存措施将为未来几年房地产市场的稳定提供更好的可视性。
房地产市场前景
高盛研究部表示，到目前为止，政府为治愈房地产市场而采取的措施还不够。该部门估计，截至2024年底，可售住房库存的供应量将相当于两年以上的需求量。
此前，央行曾出台措施，包括向国有企业提供3000亿元人民币的贷款支持，用于购买已完工但未售出的住房库存。另外还有4万亿元人民币的信贷旨在促进项目完工。这些措施还不够，而且这些计划的执行也存在问题。高盛估计，如果没有额外的刺激措施，房地产市场低迷可能还会持续三年。
然而，现在有迹象表明，政府将在未来几年推出足够的额外财政刺激措施来应对房地产市场的崩溃。
随着约8万亿元人民币的刺激措施即将出台，高盛研究部预计，将有资源减少一级市场的可售库存，同时也有助于清理积压的建筑并重组债务。这一数额的刺激措施还将解决开发商预售但未完工的住房问题。该团队写道，这将是“提振市场参与者信心”的关键。
风险犹存
此前，中国为刺激经济而采取的几项措施曾一度提振市场乐观情绪，但随后未能达到预期，高盛研究部表示，监测政府刺激措施的落实程度将非常重要。
识别中国最大、最繁荣城市房地产平均售价回升的迹象也至关重要，因为这些城市的需求可能首先得到支撑。这些地方的反弹可能“有助于增强市场参与者对未来更广泛市场复苏的信心”。
然而，高盛研究部也警告称，这些努力并不能保证一定会成功。例如，高盛研究人员指出，中国和日本房地产低迷时期有相似之处。他们对1992-93年东京房地产的案例研究表明，人口结构变化、严峻的宏观经济背景和通货紧缩预期可能会抑制房地产价格反弹。
IMF的警告
IMF 在10月份的《世界经济展望》指出，日本（20世纪90年代）和美国（2008年）等其他国家历史上的房地产危机表明，除非中国危机得到解决，否则价格可能进一步回调。该机构解释称，这反过来会降低消费者信心，减少家庭消费和国内需求。
国际货币基金组织首席经济学家Pierre-Olivier Gourinchas表示，中国政府采取的一些措施已经纳入了国际货币基金组织的最新预测。这些措施肯定朝着正确的方向发展，但不足以改变我们今年预计的4.8%和明年4.5%的增长速度。
Pierre-Olivier Gourinchas的担忧在于，“（最近的支持措施）可能会给产出带来一些上行风险，但这是中国第三季度经济活动令人失望的大背景，因此我们面临着这种紧张局面，一方面，经济表现不佳，另一方面，需要支持。会有足够的支持吗？我们还不知道。”
IMF认为，政府为应对国内需求疲软而采取的刺激措施将进一步给公共财政带来压力。如果以促进出口为目标对某些行业进行补贴，可能会加剧与中国贸易伙伴的贸易紧张局势。
标普的建议
国际三大评级机构之一的标普表示，资金和信心是稳定的关键。
第一个关键条件是更容易获得资金。当开发商看到更有利的融资机会时，他们可能会重拾对土地收购和新开工的信心。
其次，政府将不得不加大力度减少库存。中国人民银行（PBOC）最近推出了一项3000亿元人民币的再贷款机制，用于购买现有的社会住房库存。尽管这很有帮助，但据估计，它只占整体完工住房存量的一小部分（4%-6%）。
进一步的政策帮助去库存是关键。当库存逐渐减少时，相信开发商将不再需要通过大幅降价来去库存。
如果有效实施，政府于2024年10月17日宣布的城中村改造和危房新政策有可能使整体完工住房存量减少约9%-11%。
开发商信心的回升将同时提振购房者的情绪。土地收购和新开工的反弹以及一手房价格的稳定就是这方面的一个标志。当潜在购房者恢复对市场的信心时，他们将更倾向于做出购买决定。
通过填补这些漏洞，房地产市场可能会出现积极转变，从而实现价格和销售的稳定。
新政策无法快速恢复开发商信心。标普认为，政府的政策需要一段时间才能渗透到对整个房地产市场的支持中。如果政府继续优先支持开发商融资和去库存，我们相信房地产销售和价格可能会在2025年下半年趋于稳定。
与此同时，开发商在收购土地和启动新项目方面采取谨慎态度，表明对市场缺乏信心。对于标普评级的所有开发商而言，2024年新增可售资源占合同销售额的比例将大幅下降。他们2025年的销售业绩将受到影响。
新建项目数量也在大幅下降。2023年，全国新建住宅开工量（按建筑面积衡量）与2019年的峰值相比下降了58%。2024年前八个月，新建住宅开工量同比进一步下降了23%。新建住宅数量的下降反映了开发商保持流动性的需求。随着销售额和经营现金持续下降，通过融资保持稳定的现金流对开发商来说变得至关重要。
总体而言，随着一二线城市房价和整体销量稳定，中国房地产销售可能在 2025 年下半年趋于稳定。这将取决于政府对开发商融资条件的持续支持以及减少库存的努力。
结构性障碍仍然阻碍销售。标普估计，2024年全国房地产销售额将下降至约8.5万亿至9万亿元人民币，到2025年将进一步下降至8万亿至8.5万亿元人民币。
标普预计随着销售额和利润率继续下降，中国开发商将面临流动性缓冲减少和杠杆率上升的问题。为了补充流动性，开发商需要确保他们能够获得顺畅的融资渠道。
admin
